Chống California

Annie Lowrey | DCVOnline

Montana đã làm phép lạ về nhà ở như thế nào

Vào năm 2015, một chuyên viên trị liệu vật lý tên Nathan Dugan đã dọn về Whitefish, Montana và yêu mến vùng đất này. Không thể không yêu được? Những dẫy băng hà, không khí đượm mùi thông, cảm giác của thị trấn nhỏ.

Whitefish không khi nào rẻ: Khi mới đến đó, Dugan tạm ở đó suốt một tháng trước khi tìm được một ngôi nhà vừa túi tiền.

Nhưng vùng này trở nên đắt đỏ hơn nhiều trong thời đại dịch, khi những người về hưu giàu có và những người du mục kỹ thuật số tràn ngập thị trường nhà ở rất giới hạn của thị trấn nhỏ bé này. Những người ở những tiểu bang khác đang mua nhà bằng tiền mặt, mà không cần hiện diện. Airbnbs bắt đầu áp dụng giá Vùng Vịnh. Nhà cho thuê cạn kiệt. Hiện tượng này đã trở thành một câu chuyện quen thuộc trên khắp nước Mỹ, khi cuộc khủng hoảng nhà ở trở nên nghiêm trọng đến mức ngay cả các cộng đồng nông thôn ở miền bắc Montana cũng cảm thấy khó khăn.

Đây lại là một chuyện không lạ gì: Tìm cách tận dụng cơn sốt vàng về nhà đất, một công ty phát triển bất động sản đã đề nghị xây một cộng đồng xinh đẹp gồm 318 căn nhà ngay phía bắc trung tâm thành phố, trên Hồ Whitefish. Khu vực này sẽ gồm một loạt những chung cư ít tầng và nhà phố, kể cả những căn nhà dành cho những gia đình lợi tức thấp. Dân của Whitefish hoảng sợ. Hàng trăm người đã gởi thư đến ủy ban kế hoạch của thị trấn. Giới hảo tâm địa phương, một số tỷ phú, được cho là đã đe dọa sẽ ngưng yểm trợ những tổ chức phi lợi nhuận địa phương nếu chính phủ thành phố không chịu bỏ đề nghị này. Gần 200 người đã có mặt trong một cuộc họp công cộng kéo dài, một vài người, đến để tranh luận về, và hầu hết là phản đối, dự án: Nó sẽ trông quá cao, làm ô nhiễm hồ, ánh đèn làm ô nhiễm bầu trời đêm, thay đổi đặc điểm của khu phố, gây căng thẳng cho những trường học và dịch vụ y tế của cộng đồng, phá hủy môi trường sống của động vật hoang dã và tăng giao thông, điều này sẽ làm gián đoạn việc dọn tuyết và gây nguy hiểm cho những gia đình chạy trốn khỏi đám cháy rừng. Thị trấn đã không chấp thuận đề nghị này.

Dugan có mặt tron phiên họp đó và bực dọc ra về . Ông ấy nói với tôi,

“Có một phản ứng trực giác ở những nơi như thế này: Tất cả mọi phát triển đều tồi tệ, và chúng ta cần phải ngưng mọi sự phát triển để duy trì những gì chúng ta có.

Nhưng những người có mặt trong cuộc họp đó đều đã lớn tuổi và nói chung là rất giàu.”
Nathan Dugan

Họ làm như sự phát triển mới sẽ hủy hoại cuộc sống của họ. Nhưng những người đó vẫn sống an lành. Họ đã có một căn nhà ở Whitefish.

Đây là khi mọi thứ trở nên khác biệt. Hội chứng NIMBY (Không ở sân sau của tôi) đã cắt giảm nguồn cung nhà trên toàn nước Mỹ. Ở Montana, chính quyền tiểu bang không chỉ chú ý mà còn sẵn sàng hành động. Cùng lúc Dugan đang nổi nóng những người hàng xóm của mình ở Whitefish, giới phân tích ở Helena đang lo ngại về sự di dời của những gia đình trung lưu, và chính khách ở Bozeman đang nghedân chúng phàn nàn vì phải đi làm xa nhà. Thống đốc Greg Gianforte nói với tôi:

“Không có bất kỳ cuộc nói chuyện nào với cộng đồng ở Montana mà tôi không nghe đến vấn đề nhà ở giá phải chăng. Giá nhà đất đã vượt khỏi tầm kiểm soát.”
Greg Gianforte

Tháng 7 năm ngoái, Gianforte đã thành lập một toán đặc nhiệm về nhà ở, tập hợp những công ty xây dựng nhà cửa, chính khách, chuyên gia và những người ủng hộ, kể cả Dugan, người đã thành lập một tổ chức phi lợi nhuận về nhà ở tên là Shelter WF. Vào tháng 10, nhóm này đã gửi một loạt đề nghị đến giới chức chính phủ; vào tháng 12, lại gởi đề nghị cho chính quyền địa phương. Quốc hội của Montana đã tranh luận về một bộ dự luật dựa trên những đề nghị đó. Sau đó, nó đã phê chuẩn dự luật vào mùa xuân này. Chính phủ đổi chính sách dùng đất đai ở Montana. Họ chuẩn bị cho sự phát triển dày đặc. Họ đã đi đến quyết định này trên cơ sở lưỡng đảng đồng thuận và với tốc độ chóng mặt.

Montana chỉ là một tiểu bang. Nhưng nó đã làm được điều gì đó — và có lẽ là đủ — để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở của tiểu bang đó.

Trong mười năm vừa qua và sự thay đổi, tình trạng thiếu nhà ở tại Mỹ đã lan rộng từ những thành phố ven biển đến vùng ngoại ô và các thành phố vệ tinh đến những cộng đồng ở nông thôn và thị trấn nhỏ ở miền núi phía Tây, đồng bằng, nội địa phía Nam. Fannie Mae ước tính nước Mỹ cần thêm 4,4 triệu căn nhà. Hội các nhà môi giới quốc gia đưa ra con số 5,5 triệu. Nhưng đất nước này không xây dựng đủ nhà để thu hẹp khoảng cách, hoặc thậm chí theo kịp tốc độ tăng dân số.

Hàng triệu gia đình mắc kẹt trong những căn nhà mà họ không muốn ở, phải trả những mức giá mà họ không thể cáng đáng được. Cuối cùng, nhiều người quyết định đến nhữn khu vực giá sinh hoạt hấp, lương thấp trên nước Mỹ. Daryl Fairweather, chuyên viên kinh tế trưởng tại Redfin, nói với tôi:

“Ngay cả trước khi xảy ra đại dịch, ngày càng có nhiều người rời khỏi các khu vực ven biển đắt đỏ như San Francisco, Los Angeles và New York để đến những nơi có giá cả phải chăng hơn. Sau đó, đại dịch ập đến và khuynh hướng này tăng nhanh.”
Daryl Fairweather

Trong những năm gần đây, cuộc di cư đó đã đẩy hoặc chận Montana, tùy vào cách nhìn của mỗi người. Dân số của tiểu bang đã tăng 1,6% từ giữa năm 2020 đến giữa năm 2021, nhanh hơn so với 47 tiểu bang khác. Montana đã có thêm gần 20.000 cư dân trong khi chỉ cho phép xây 3.000 căn nhà mới. Giá nhà tăng gần 50 phần trăm chỉ trong vài tháng.

Khi đại dịch xảy ra, Montana đã thiếu nhà ở; trên thực tế, nó đã có một vài vấn đề khác. Đầu tiên, vấn đề dột nát. Xây nhà mới ở vùng nông thôn của Montana rất tốn kém, khiến nhiều người dân vẫn phải sóng trong nhữngcan nhà mục nát và đôi khi nguy hiểm. (Đây là một vấn đề đặc biệt đối với những khu dành riêng cho người Mỹ da đỏ ở Montana.) Andrew Aurand thuộc Liên minh Quốc gia về Nhà ở cho người Lợi tức thấp nói với tôi,

“Nếu bạn nhìn vào số dân và số nhà ở những vùng nông thôn này, thì có vẻ không tệ lắm đâu. Nhưng khi bạn nhìn vào phẩm chất, sự an toàn của nhà ở và tốc độ dân cư tăng gấp đôi, thì cuộc khủng hoảng nhà ở là nghiêm trọng.”
Andrew Aurand

Thứ hai, thị trường nhỏ ở những khu nghỉ mát và những thị trấn lân cận và khu nhà thứ hai của dân thành phố. Những tỷ phú ở thành phố ven biển và những người về hưu giàu có tiếp tục mua trang trại và nhà nghỉ ở Montana. Chi tiêu xa hoa của họ tạo ra công ăn việc làm. Nhưng những người làm những công việc đó phải sống trong những khu như đất trại gần đó hoặc trong những căn nhà ở rất xa, vì không có đủ nhà ở.

Thứ ba là tình trạng thiếu nhà giá rẻ ở các trung tâm dân cư của Montana, chẳng hạn như Billings và Missoula.

Jeffrey Lubell, giám đốc các sáng kiến cộng đồng và nhà ở của Abt Associates, nói với tôi:

“Tính toán chỉ vô ich” đối với những công ty xây dựng nhà cho người thu nhập thấp ở bất kỳ đâu trong nước mà không có trợ cấp của chính phủ. Toán học đặc biệt không hiệu quả ở Montana, thời tiết lạnh, đất đóng băng rút ngắn mùa xây dựng và thiếu thợ lành nghề làm tăng giá cả.

Những vấn đề này đụng đầu với sự gia tăng dân số trong thời kỳ đại dịch của tiểu bang. Christopher Dorington, giám đốc Sở Phẩm chất Môi trường Montana và là chủ tịch toán đặc nhiệm nhà ở của Gianforte, nói với tôi,

“Tôi bắt đầu nhìn quanh và nghĩ, Chúa ơi, giá cả đang tăng.”
Christopher Dorington

Tiểu bang đột nhiên có một số người vô gia cư đáng chú ý; công trường thị trấn và những bãi đất trống đầy lều vào mùa hè. Tất cả trừ những gia đình giàu có nhất bắt đầu cảm thấy căng thẳng. Adam Hertz, một nhà phát triển bất động sản và là cựu thành viên của Quốc hội Montana, nói với tôi, “Bạn không thể đổi nhà, vì nguồn cung quá ít.”

Gianforte nói lý do quá rõ ràng đối với ông: Montana gặp khủng hoảng nguồn cung. Nó cần một giải pháp cung cấp nhà ở. Toán đặc nhiệm của ông đã tìm ra cách để Montana có thêm nhà ở: Tạo điều kiện cho mọi người xây dựng những đơn vị nhà ở theo quyền, thay vì để mọi dự án phát triển phải trải qua một tiến trình đàm phán khốn khổ và tốn kém. Khuyến khích phát triển dày đặc ở những khu vực đã đông dân cư. Bỏ hệ thống quan liêu. Thật vậy, Montana đã có những quy định về xây dựng khá lỏng lẻo, và dân biểu còn nới lỏng chúng hơn nữa—cấm phân vùng xây nhà và ngăn cấm thị trấn và thành phố đẻ thêm chính sách phân vùng phức tạp, cùng với nhiều thay đổi và đầu tư khác.

Kendall Cotton, người sáng lập tổ chức tư vấn địa phương Frontier Institute và là động lực đằng sau bộ luật nhà ở, nói với tôi:

“Rõ ràng là chúng tôi không lường trước được việc có thể giành được những thắng lợi lớn như vậy. Chúng tôi nghĩ có thể có một dự luật đã được thông qua. Cuối cùng chúng tôi đã nhận được hầu hết mọi thứ mà chúng tôi yêu cầu.”
Kendall Cotton

Chính sách của Montana không hoàn hảo. Giới chuyên gia nói với tôi rằng vẫn chưa có đủ động lực để những công ty địa ốc xây những căn nhà ở cho người có lợi tức thấp. Giá nhà ở sẽ không giảm ngay lập tức vì việc xây cất cần có thời gian (và vì lãi suất cao đã đình trệ tiến trình phát triển). Những người vận động chống đói nghèo cho biết Montana có những biện pháp bảo vệ người thuê nhà nhưng không đủ hiệu lực và quá ít tài nguyên trợ giúp những người thuê nhà đang gặp khó khăn.

Tuy nhiên, chuyên gia về nhà ở trên khắp nước đang cổ vũ. Montana hiện được cho là có bộ chính sách ủng hộ phát triển, ủng hộ nhà ở nhất so với bất kỳ tiểu bang nào. Hiện tượng chính sách này đã xảy ra như thế nào, và nhanh như vậy?

Lời giải thích có liên quan đến bản chất của cuộc khủng hoảng nhà ở Montana, và có liên quan đến bản chất của Montana. Thực tế là rất nhiều người ở một tiểu bang nhỏ như vậy thấy mình bị ảnh hưởng ngay lập tức đã vận động với dân biểu phải hành động. Hertz, nhà phát triển và cựu dân biểu tiểu bang, nói với tôi,

“Chúng tôi là nạn nhân của chính thành công của mình. Chúng tôi đã có tất cả các cuộc thảo luận về cách thu hút dân chúng chuyển đến Montana sinh sống và bắt đầu kinh doanh ở đây: Làm thế nào để chúng tôi thu hút nhiều khách du lịch hơn ở Montana? Làm thế nào để chúng ta có được các doanh nghiệp công nghệ ở đây? Chúng tôi có nhu cầu, và ồ, chúng tôi hoàn toàn bất ngờ hụt cẳng về mặt cung.”

Chính trị, ít nhất đã giúp ích. Montana có giá nhà đất thấp hơn và ít rào cản phát triển hơn so với những tiểu bang khác. Đảng viên Cộng hòa có khuynh hướng tự do như chính Gianforte, là một khối mạnh mẽ và tình cờ là kiểu người thích phá bỏ hệ thống quan liêu. Cùng với họ là những người vận động bảo vệ môi trường chống mở rộng, giới vận động trong khối sinh viên, những người ủng hộ đô thị mật độ cao, những công ty phát triển bất động sản và những người theo chủ nghĩa tự do chống đói nghèo, tạo ra một liên minh kéo dài từ cực tả sang cực hữu. Việc Gianforte đẩy mạnh vấn đề này và quốc hội của Montana chỉ họp hai năm một lần đã gây thêm áp lực với giới dân cử đó để hoàn thành một việc lớn.

Tuy nhiên, có lẽ yếu tố thúc đẩy lớn nhất — yếu tố được gần như mọi người Montana mà tôi nói chuyện cùng nhắc đến — là California. Montana không muốn mở rộng tàn phá những vùng đất hoang dã của mình, như đã xảy ra ở Thung lũng miền Trung và dọc theo Bờ biển Thái Bình. Montana không muốn tình trạng bất bình đẳng cao ngất ngưởng và dân số vô gia cư khổng lồ của San Francisco. Montana không muốn thấy những gia đình trung lưu bị vắt kiệt sức lực, như họ đã từng bị như thế ở Oakland và San Diego. Montana không muốn thắt chặt nền kinh tế của chính mình, như Vùng Vịnh đã làm. Fairweather của Redfin nói

“Nếu bạn khoanh vùng cho khu gia cư và vùi đầu xuống cát, thì cuối cùng bạn sẽ phải đối phó với những vấn đề của San Francisco. Đó không chỉ là giá nhà ở cao. Đó là giá sinh hoạt cao, bất bình đẳng giàu nghèo, tình trạng vô gia cư và tội phạm. Tất cả các thành phố nên xem San Francisco như một ví dụ về những gì sẽ xảy ra khi bạn không làm gì cả.”
Daryl Fairweather

Montana đã làm, được hưởng lợi nhờ thấy những sai lầm của California và học hỏi từ những người ủng hộ YIMBY (“Yes In My Backyard”, Vâng, cứ đến sân sau của chúng tôi”) của nó.

Nhiều cộng đồng khác cũng đang làm như vậy.

Washington và Maine đang cấm phân vùng gia cư, giống như Oregon đã làm vào năm 2019. Một số thành phố đang cho phép xây nhà chỉ có một phòng ở, loại bỏ mức tối thiểu về chỗ đậu xe và cho phép chủ nhà xây căn thứ hai trên lô đất của họ. Các nhóm YIMBY đang bao trùm nước Mỹ, thúc đẩy sự phát triển dày đặc hơn. Dugan’s là một trong số đó. Ông ấy hy vọng rằng các chính sách mới của tiểu bang sẽ tăng nguồn cung nhà ở Whitefish, nơi ông và người chung sống cuối cùng—đã mua—một căn nhà.

Nếu đăng lại, xin ghi nguồn và đọc “Thể lệ trích đăng lại bài từ DCVOnline.net”

Nguồn: The Anti-California | Annie Lowrey | The Atlantic | August 3, 2023.