Trung Hoa quyết liệt với những ‘thị trấn đặc trưng’ lạm dụng đất đai, bất động sản trong khi nợ nần chồng chất

Luna Sun | DCVOnline

Một sáng kiến phát triển các thị trấn bên ngoài các siêu đô thị đưa ra cách đây 5 năm như một phần trong chương trình phát triển đô thị của Trung Hoa, nhưng lập kế hoạch không phù hợp là tai họa cho các dự án

Thị trấn Nghệ thuật Xueshan (Tuyết Sơn) ở tỉnh Yunnan (Vân Nam) được xây dựng với số vốn đầu tư trị giá 3,5 tỷ nhân dân tệ, nhưng nay đã trở thành một thị trấn ma. Ảnh: Weibo

Bắc Kinh có quyết định mới nhất khi đang nỗ lực giảm nợ chồng chất của chính quyền địa phương và mức phung phí cùng lúc gây ra mối đe dọa nghiêm trọng cho nền kinh tế Trung Hoa

Trên khắp Hoa lục, những thị trấn ma, do kế hoạch kép cỏi, đầy những ngôi nhà chưa bán được hoặc kiến trúc lịch sử giả tạo — một phần của sáng kiến nhằm phát triển du lịch và doanh thu địa phương — đang có thể bị đóng cửa khi Bắc Kinh đặt chúng dưới kính hiển vi.

Hành động này phù hợp với nỗ lực của chính quyền trung ương nhằm giảm số nợ chồng chất và sự phung phí của chính quyền địa phương.

Tháng trước, Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia — cơ quan lập kế hoạch của chính quyền trung ương — đã thông báo những “thị trấn đặc trưng” này sẽ được đánh giá và có thể bị đóng cửa nếu không đáp ứng được một số tiêu chuẩn, gồm việc sử dụng đất hợp lý, giữ gìn môi trường sinh thái, nợ, sự cần thiết và an toàn. Bản thông báo cho biết,

“Không kể nhà ở truyền thống hiện có, đất ở không thể chiếm hơn 30% của một thị trấn đặc trưng và được khuyến khích dưới 25%.”

Sáng kiến phát triển các thị trấn đặc trưng bên ngoài các siêu đô thị đã được đưa ra cách đây 5 năm như một phần trong chương trình phát triển đô thị của Trung Hoa. Một số được xây dựng để hỗ trợ sản xuất, thể thao điện tử và thương mại điện tử, nhưng nhiều người khác mong đợi khu vực du lịch phát triển, với việc chính quyền địa phương quan tâm đến việc bán đất và phát triển bất động sản — một hoạt động từ lâu đã nuôi những chính quyền địa phương.

Andy Chen, chuyên viên phân tích cao cấp của Trivium China, một công ty tư vấn chính sách tại Bắc Kinh, cho biết:

“Cách phát triển đô thị này trái ngược với những cảnh cáo lặp đi lặp lại của chính phủ trung ương về việc không sử dụng thị trường bất động sản để kích thích tăng trưởng kinh tế.
Các cơ quan quản lý đã thắt chặt các nguồn tài trợ của giới phát triển bất động sản bằng một loạt các biện pháp chính sách và hướng dẫn cơ chế trong hai năm qua. Đó là lý do tại sao bạn thấy rất nhiều dự án xây dựng bị bỏ hoang hoặc bị đình chỉ ở những thị trấn này.”
Andy Chen

Thị trấn nghệ thuật Xueshan, nằm ở thành phố xinh đẹp Lệ Giang thuộc tỉnh Vân Nam, xây dựng trên khu đất được chính quyền địa phương mua với giá 163,5 triệu nhân dân tệ vào năm 2012 và dự án đã thu về 3,5 tỷ nhân dân tệ đầu tư.

Công viên giải trí Evergrande vô chủ ở tỉnh Giang Tô, Trung Hoa. Nguồn: SCMP

Tài tử Trung Hoa Li Yapeng (Lý Á Bằng) nằm trong số những người bị thu hút bởi những gì có vẻ là một mối đầu tư sinh lợi. Ông đã đầu tư hàng chục triệu nhân dân tệ vào thị trấn, nơi nhìn đẹp như tranh vẽ và kiến trúc tốt. Nhưng trong hai năm đầu tiên thị trấn chỉ bán được khoảng 30 biệt thự cho tư nhân.

Tài tử Lý Á Bằng bị buộc phải bán lại cổ phần đất của mình cho một nhà phát triển khác vào năm 2015 và theo báo cáo, ông vẫn còn nợ 40 triệu nhân dân tệ (6,25 triệu USD) do việc đầu tư vào dự án bất động sản thất bại.

Báo cáo tài chính mới của giới phát triển địa ốc cho thấy chỉ có 26 mét vuông bất động sản bán được trong nửa đầu năm 2020, chiếm chưa đến một phần nghìn diện tích trống.

Nhiều trong số những thị trấn được gọi là đặc trưng này cũng đã bị bỏ dở giữa chừng trong khi đang xây dựng do thiếu kinh phí, hoặc họ phải đối phó với tình trạng phá sản do thiếu du khách.

“Các dự án bất động sản liên quan đến du lịch này thường tập trung ở các khu vực nông thôn và được phát triển ở mức lớn, nhưng doanh số bán hàng khó đạt được do số người có thể mua hạn chế.”
Zhou Mingqi, Jingjian Consulting

Hu Meilin, giám đốc của Tập đoàn Văn hóa OCT Thâm Quyến, cho biết trong một cuộc phỏng vấn với National Business Daily rằng các công ty bất động sản đã nhảy vào cuộc đua để phát triển nhanh chóng các thị trấn đặc trưng này, nhưng không có công ty nào đặc biệt thành công và “về cơ bản 90% trong số đó đã cam chịu thất bại.”

Theo Zhou Mingqi, người sáng lập công ty tư vấn du lịch Jingjian Consulting, những thất bại đó phần lớn bắt nguồn từ việc lập kế hoạch không phù hợp. Ông nói:

“Các dự án bất động sản liên quan đến du lịch này thường tập trung ở các khu vực nông thôn và phát triển ở mức lớn, nhưng doanh số bán hàng rất khó khăn do người có thể mua hạn chế. Định vị thị trường có vấn đề. Một dự án bất động sản du lịch hoặc thị trấn đặc trưng muốn thành công cần phải có cơ sở vật chất và ngành nghề phù hợp. Chúng phải song hành và tạo thành một chuỗi kỹ nghệ hoàn chỉnh.
Xây nhà rất dễ, miễn là bạn có tiền. Nhưng các ngành kỹ nghệ không thể được sản xuất một cách máy móc. Đúng hơn, chúng ra đời một cách tự nhiên và dần dần.”
Zhou Mingqi

Trong nhiều năm, giới phân tích và chính quyền đã cảnh cáo về những rủi ro đi kèm với việc phụ thuộc quá nhiều vào việc bán nhà ở để hỗ trợ và duy trì các thị trấn đặc trưng này.

Một báo cáo phát triển nhà ở của Học viện Khoa học Xã hội Trung Hoa được công bố rộng rãi vào năm 2018 cho biết:

“Cuối cùng, có quá nhiều nhà ở mà không thu hút được bất kỳ doanh nghiệp nào, điều này chỉ làm tăng lượng tồn kho nhà ở một cách vô ích.”

Gần đây, Bắc Kinh đã tăng cường giám sát cách chính quyền địa phương tiêu tiền và đã được cảnh báo rằng họ tránh tăng nợ cho các dự án không khả thi. Sự suy thoái bất động sản trên toàn quốc đã cho thấy lỗ hổng của các chính phủ phụ thuộc nhiều vào việc bán đất.

Tỷ lệ bán đất và thu thuế bất động sản đóng góp vào doanh thu tài chính của chính quyền địa phương đã tăng hàng năm kể từ năm 2015 và đạt mức cao nhất là 37,6% vào năm 2020, theo dữ liệu công khai.

Trong khi đó, Bắc Kinh không có dấu hiệu thoái thác trong nỗ lực hạn chế nợ của chính quyền địa phương.

Tuần trước, Hội đồng Nhà nước, nội các chính quyền Trung Hoa, cho biết họ đang giám sát các dự án của chính quyền địa phương như một phần trong kế hoạch giảm nợ của mình.

Nội các cảnh cáo: “Chính phủ các cấp cần phải thắt chặt và quản lý nghiêm túc các vấn đề nợ của họ. Mỗi xu cần được chi tiêu ở nơi quan trọng nhất.”

Tác giả | Luna Sun bắt đầu làm việc với SCMP vào năm 2021, viết kinh tế chính trị, quan tâm đến khuynh hướng tiêu dùng, các vấn đề xã hội và các ngành kỹ nghệ mới nổi của Trung Hoa. Trước đây Sun đã viết tin tức địa phương và những câu chuyện con người và xã hội ở Indiana và Thành phố New York, Hoa Kỳ, đồng thời viết về kinh doanh, kỹ thuật và văn hóa cho TechNode, SupChina, Pandaily, v.v.

Nếu đăng lại, xin ghi nguồn và đọc “Thể lệ trích đăng lại bài từ DCVOnline.net”

Nguồn: China cracks down on ‘characteristic towns’ that misused land, real estate while racking up massive debt | Luna Sun | Global Trade Review | 06 Novemeber, 2021. Bài này đăng trên ấn bản của South China Morning Post dưới tựa đề: ‘Character’ towns latest target of crackdown.